关于地产项目的定位和策划报告,上辈子童彤就见过许多,这辈子帮着段总做项目更专业的咨询机构出的高大上报告也不陌生。不用木逢春讲解,童彤自己已经迅速浏览了一遍。
这份报告基础数据扎实,定位分析条理清晰有理有据,最终导出来的结论也似乎看起来很合理。在周边竞品平均单价6000元左右的情况下,木逢春认为等项目开建拿到预售之后定价在9000元每平米,销售速度和收益都不会差。
不过童彤上辈子恰好知道这个项目,依稀记得开盘售价就将近4万元每平米,正赶上房价大涨那一波,而今木逢春根据手头能拿到的信息分析推导9000元每平米的预期似乎太保守了。可是,那项目2.5的容积率实实在在就是盖高层塔楼的命,又不是别墅区,又不在市中心,四环外而已啊。在帝都二环边上最贵的高层板楼也少见能卖到2万元每平米的,谁又敢太激进的翻倍报价呢?
事实上,当时很少人能预料帝都房价居然在奥运后呼啦啦一下子起来了,何止翻倍的增长。
木逢春见何总一直不说话,忐忑道:“何总,是不是我这PPT做的不成样子,毕竟我第一次独自完成这种推导,要不我再给您简单讲讲思路?”
“不用了,我都能看懂,你做的挺好的。只是……售价这里似乎有一点不太合理。”
“是不是太高了?一下子比竞品提高2千元,我当时也有点没把握。”木逢春嘀咕了一句。
童彤摇头:“我总感觉房价还会涨,你这个项目现在开始规划设计,起码一年以后才能拿到预售证,再推广入市,前后差不多两年,市场变化莫测。说不定周边早不是那种价了。你的分析数据里,最好能加上近期挂盘的地块信息,看看楼板价。别以为你们买地贵,将来的地只会更贵更稀缺。别家买了更贵的地,产品肯定要售价更高。你们项目先天条件好,不能卖亏了。”
“那您说售价该定多少好呢?”木逢春虚心请教。
童彤伸出三根手指。
木逢春咬牙:“您是说再加三千,卖到一万二?周边可还没有那么贵的高层住宅呢,快赶上别墅的价格了。”
“别墅可不挨着奥运场馆,也暂时不会有地铁和公交那么方便到达。你看周边这个外国语学校附属中学、还有这个帝都知名的国际学校分销,这学校单看在帝都不算太顶尖,可朝阳区里已经算是很好的学校了。你们项目正好在学区范围内,这可以加多点钱,另外就是这个地铁口,徒步500米方便到达。还有四环一下来就是你们项目,去机场和进城开车交通也便利。”